경제지방 부동산가격이 하락해도 개인적으로 덤덤합니다.

   사실 3년전에 부경의 부동산이 피크를 칠때, 가지고 있는 아파트를 처분했습니다.

   다들 말렸죠. 더 오른다. 그 지역에서는 가장 좋은 위치다. 그런데 아무리 생각해도 무작정 불패신화는 의미가 없는 겁니다.  젊은친구들 외지로 빠져나가는게 보이고 신축단지 개발예정이고...  

  그래서 만류를 뿌리치고 전세계약만기되자 보증금 빼주고 바로 팔았죠. 그후 두어달 뒤에 슬슬 미끄러지기 시작해서 지금은 수천이 빠졌습니다.

  직장생활 초기에 좀 무리하게 분양받아서 완공되자마자 전세주고 그걸로 대출전부다 상환하고 약간 남은 보증금은 은행에 놔두는 동안 집값은 슬슬 오르더군요.

  처분시에도 장기보유에 독신이라 양도세도 없다시피해서 어쩌다 보니 부동산 투기한셈이 되어버렸습니다.

 지금은 자산을 거의 현금성으로 보유하고 있는데 뭐 할께 애매해서 걍 은행좋은일만 시켜주고 있습니다. 

 뭐 퇴직금까지 중간청산해서 탈탈탈 영혼까지 털면 어떻게 서울의 애매한 위치에 신축 한채 현금으로 살수도 있는 마지노선이긴한데,  그 정도의 애매한 위치라면 지금 어린아이들이 커서 집을 구하는 본격적인 인구감소기에는 인기없는 구축이 되겠더군요. 

  지방에서 못살겠다고 서울로 직장 찾아가자하는 청년층의 유입은 계속되겠지만 그중에 부동산 시장을 크게 상승시킬 만큼 돈있는 친구들이 과연 많을까?? 또한 기존 서울거주자들도 애를 많이 낳지 않으니 서울이라고 지역 불문하고 무진장 오르지는 않겠다. 그렇다면 앞으로 서울내에서도 부동산의 빈익빈 부익부가 가속화될 가능성이 있다고 생각이 들고요. 

 물론 신축든 구축든 인구감소기에도 가치가 있는 서울노른ja위는 계속 상승할 가능성이 높아 살만하다고 봅니다. 그런데 그런곳은  큰대출 없이는 20평대 중반도 사기힘들만큼  비싸기도 하고요...  

==========================================================================

  지방부동산 떨어지면 지방은 다 망한다??? 반드시 그렇지도 않습니다. 물론 시중에 떠도는 돈이 지방을 공격해 텍도 없는 가격을 형성한 곳이 몇군데 있습니다. 진짜 투기성이죠. 그런곳에 보유한 사람들은 속이 쓰릴겁니다. 거긴 투기세력 빠지면 망할만큼 떨어지지 않을수 없어요. 버블이죠. 그런곳은 조만간 진짜 망한다 봅니다.

  그런데 지방도시의 상당수는 경상도 스타일로 마~~ 고대로~~~ 가고 있습니다. 가격의 변동이 거의 없고 거래도 별로 없고, 걍 사는거죠. 그런동네의 특징이 생활비 중 거주비의 비율이 낮습니다.  어느정도 살만한 광역시라도 서울집값생각하면 상대적으로 거져다 싶을정도가 많아요.  좀 무리하면 지방 중소기업 종사자라도 몇년 허리 조르면 걍 쓸만한 신축 아파트 분양 받을 수 있습니다. 대부분이 실거래 목적이라 걍 안고죽지 이런상황이죠.

 이경우 수도권에 비해서 거주자들의 가계대출비중이 상대적으로 많이 낮은편이고 걍 무난하게 사는거죠. 

  서울로 안올라가는 계층이 이쪽인데 문제는 이런 계층의 비율이 상대적으로 줄어들고 있는거죠. 

  지방도시의 일자리도 감소추세니까... 쓸만한 지방기업 (중공업계열의 대기업과 거기의 1차벤더급)의 취업이 갈수록 어려워지면?? 걍 수도권 가는것 밖에 답이 없습니다. 

 결론은 지방 부동산 상당수는 당장 망하지는 않을것이다. 단 개구리 뜨거운 물에 익듯이 서서히 가라않을 겁니다. 물론 여기에도 예외는 있습니다.

===========================================================================

  지방도 소멸할 지방과 존속할 지방으로 나뉠겁니다.  

 소멸할 지방지역은 반드시 존속시켜야 할 이유가 없는 곳이죠. 그냥 태어난 곳이 여기라서 산다. 이런 곳은 소멸 할 수도 있습니다.  대한민국 어디에나 존재하는 평범한 농어촌이 그 대상이죠. 이런 곳은 지방개발한다고 재정투입해봐야 다른곳도 똑같이 시행되니 비교우위가 없습니다. 거기 계신 어르신들이 상당수 돌아가실때 쯤 부동산 가치는 거의 없는거나 마찬가지가 될수도 있다고 봐야 합니다. 

  이것이 해결되려면 통폐합해서 초현대화된 기업농을 육성하던지하는 방향으로 가야하는데, 지역민들의 반대가 심해서 당장은 힘들죠.

  지금은 선거의 표 때문에 묻어두고 있지만 향후엔 어떻게 하더라도 다 살리진 못합니다. 

  아마 대세를 인정하고 따라가는 몇몇 지역위주로 재편될 것으로 봅니다.

  다음으로  지방도시 외각의 신도시들 중 일부도 미래에는 슬럼화 될 가능성이 높습니다. 

============================================================================

 존속할 곳은 뭔가 차별성이 있는 지방이죠.

 차별성이 있으면서 수도권에 없는 무언가가 진행된다라는 그런지역입니다.

 첫째 특이한 산업적 육성이 진행되는 곳 그중에서도 수도권 화이트컬러들이 꺼리는 중공업관련 기반이 있는곳은 어떻게든 꾸역꾸역 존속은 할겁니다. 부경권의 예를 들자면 중공업의 울산,창원,사천과  해양/항만의 부산같은 지방도시의 중심권역이죠.  (경북, 전라, 충청권은 잘몰라서 패스합니다.)

그런지역도 나름데로 돈이 많고 지역에서 힘을 쓰고 싶은 부자들이 있으니 그쪽  중심부 부동산은 살아남겠죠.

다음으로 휴양지와 행정관련 도시들 세종시와 제주도가 대표적이겠죠.

이거저거 따져보면 지방 부동산 중에  확실하게 살아남는 0순위는 부산 동부산권 (광안리, 동래, 해운대)입니다.

 나름 생활여건 준비되어있고, 지역자본도 그럭저럭에, 인근 대기업 종사자의 베드타운 겸 관광지에 인접하니 위 조건에 딱들어맞는 곳이죠. 

===========================================================================

 말나온김에 이동네 이야기를 더해보자면....(관심없는 수도권 분들이야 뭐 스킵하시면 됩니다.)

 기업들이야 부지 구하기 쉬운 서부산권 공단으로 이전많이 하는데, 이런곳은 지방이라도 IT기업 종사자를 구하기가 쉽지 않습니다.  그래서 인지 최근에는 부경의 벤쳐들도 그나마 사람구하기 쉽다고 해운대로 모여듭니다. 

 부산같은 경우 명지녹산이 미래 중심이 될것이다???     나루토 닌자님이 뭐라고 하던간에 글쎄요~~~

 서울 수도권이나 지방이나 사람 사는 곳은 생각하는게 다들 비슷합니다. 결국은 부티나는곳에 살고싶은게 사람마음이죠. 이미 동부산권이 수도권을 제외하고는 그나마 사람 살만하게 만들어놨기 때문에 그 흐름을 틀기는 어렵습니다.

 해운대를 개발할때 부산에 반발이 상당했습니다. 그때 허남식 시장은 부산 말아먹을 놈 취급받았죠. 해운대투자하는 건설사에 돈쳐받아 먹었다느니...(받아먹은건 사실이긴 합니다. 법정까지 갔으니..) 해운대 빼고 다 죽일꺼냐??!! 등등.... 서부산에서는 거의 역적취급을 받았고... 덕분에 구도심권과 서부산은 망조가 들었지요. 허남식 이전에 서부산과 동부산은 그다지 차이가 나지 않았습니다. 그 후에 완전히 변했죠.

 사실 IMF 이전에 부산과 서울의 차이가 제법 나긴 했지만 지금만큼 넘사벽이진 않았어요. 

 그 현상이 부산내부에서도 일어난거죠.  만약 허남식시장과 후임이 부산의 평준화 발전을 시도했다면 부산은  지금쯤 전반적으로 완전히 망했다고 봅니다. 그나마 동부산권이라도 살리게 된 거죠.

 ( 지역균형발전의 허실에 대해서 해운대는 중요한 교훈을 보여줬다고 봅니다.)

============================================================================

  지방발전의 가장 모범케이스는 미국으로 보는데 서부 거점이자 문화도시 LA,  IT의 시애틀과 실리콘 밸리,  우주항공 방위산업의 텍사스/휴스턴, 도박휴양도시 라스베가스가 좋은예죠. 물론 미국최고의 도시는 뉴욕이지만 저 지방도시도 나름 살만하게 존속하고 있습니다.

  지방도 부분적으로 스팟지역만 살리는거죠. 물론 미국은 대규모 평야란 특징으로 엄청난 기업농이 발전한 나라라서 그외 지역도 죽은건 아닙니다. 정말 신이 내린 나라죠. 부러비...

  대한민국도 미국처럼 가는 것이 최선책이긴 한데 가능할 까요?  아마 힘들겁니다. 지금처럼 하다간 다 망할  가능성이 높습니다. 자기 지역도 살려보자고 하는 움직임이 공멸을 재촉하는게 지방의 아이러니죠.