경제서울 수도권 아파트 가격 급등에 대한 고찰

부동산 급등의 원인이 뭔지 의견이 분분하다.
그만큼 서울에 살고 싶어하는(또는 살아야만 하는) 수요가 많아서라는 주장도 있고, 투기세력의 선동이라는 주장도 있다.
글쎄....기본적으로 대한민국 규모의 경제를 소수 투기세력이 장난질할 순 없다고 보다. 소형 투기주라면 몰라도.
결국 이말은 집단정신적인 기제가 동작한 것이다. 집단행동은 어떠한 티핑 포인트를 넘어설때 급격히 한쪽으로 쏠린다. 역사적인 투기, 거품 사례들이 이를 보여준다.
그럼 최근 서울 아파트는 왜 올랐을까? 일단 수요때문이라는 주장은 적절하지 않다. 서울 살려는 수요가 갑자가 급증할 이유도 없고, 또 전통적으로 수요를 대변하는 것은 전세가격(월세가격)이기 때문이다....물론 투기수요가 늘어났다고 주장하면 사실이다.
나쁜말로 투기수요고, 좋은 말로 하면 지금 못사면 평생 못산다는 절박감이다.
한때, 불과 수년전만 해도 사람들이 아파트를 구매하려 하지 않았다. 충분한 돈이 있는데도 일부러 전세를 살았다. 그 덕에 매매가와 전세가가 비슷, 심지어 역전하는 현상까지 나오지 않았던가?
당시는 앞으로 집값이 떨어지리라고 많은 사람들이 예상했기 때문에 벌어진 현상이다. 당시나 지금이나 서울 거주 수요가 급격히 변했다고 보긴 힘들다.
그렇다. 결국은 집단 심리다. 지금은 많은 사람들의 믿음이 집값이 오르리라는 거고, 이는 매도심리를 축소시켜 집값을 더욱 오르게하는 플러스 피드백을 작동시키고 있다.
그러면 처음 그러한 집단심리의 시동을 건 행위는 무어란 말인가?
복잡미묘한 메커니즘에 한가지 원인만 지목하는 건 오만이다. 하지만 뒤돌아보면 정부의 정책들이 결과론적으로는 모두가 집값 상승에 원인을 제공했음을 부정할 수 없다.
여러번 반복된 말이지만 양도세 강화는 매도수요를 위축시켰고(존버 모드) 재건축 규제는 공급을 위축시켰다. 대출규제는 수요를 위축시킨 건 사실이다. 하지만 현실을 보니 시중의 자금력이 대출 규제정도로는 제어될 힘이 아니었다 보다. 결과적으로 수요를 제어하지 못했다. 수요는 그대론데 매물이 씨가 마르는, 가격은 치솟고 초조해진 수요대기자들은 점점 호가를 높게 부르는, 전형적인 폭등장세가 나타났다.
그럼 정부는 뭘 했는가?
오로지 한가지 신념 하에 행동했다.
'절대 부동산 투자로 이익을 보게 할 순 없어. 부동산 투자 불로소득은 일반인의 근로의욕을 떨어트리고 사회불안을 야기해.'
이 신조로 나온 정책이 양도세 강화다. 그리고 재건축 규제(재건축 결정으로 주변 집값이 올라 이득보는 꼴은 죽어도 못보겠다)
신조의 뜻은 좋았지만 결과는 꺼꾸로 나왔다. 경제 정책이 얼마나 미묘하고 복잡한 변수가 많은지에 대한 고찰이 부족했다.
솔직히 일반인들은 아파트 가격 급등,급락에 별 관심 없다. 그냥 안정되게 거주할 집을 원한다. 불과 몇년전만 해도 집 사라고 사라고 해도 안사고 일부러 전세살던 사람들이다.
따라서 정부는 집값을 잡으려고하면 안된다. 언제나 문제는 근본원리로 접근해야 한다. 어떻게하면 국민들의 거주안전성을 공급해줄 것인가? 써비스 측면에서 접급해야 한다. 택지개발, 교통망 확충, 임대주택 제공, 재개발, 재건축...다 이러한 일환이다. 정부가 해줄수 있는 이러한 수단을 투기이익은 절대 용납 못한다는 신조로 외면한 사태가 현재이다. 이러한 정상적인 국가 역할을 충실하게 우직하게 밀어붙이면 언젠가는 집값이 안정될 것이다. 보유세니 양도세니 하는 인위적인 정책이 필요 없을 정도로 말이다.
결국 서울에 살 수 밖에 없는 국민들이 있다. 이들이 살 집을, 적절한 가격에 살 집을 국가가 원활히 공급해줘야 한다. 정부는 가격을 잡으려고 하면 안되고 양질의 거주지 제공이라는 원론적인 측면에서 접근해야 한다.