현 건물주가 본 서울 집값폭등의 원인 분석

한국 부동산 시장에서 최근 ‘집값 폭등’의 원인을 데이터 중심으로 분석합니다.
이 데이터는 기사를 중심으로 발췌한 데이터.
현직 건물주긴한데 아직 건물주라 자랑할만큼은 못되는 신인입니다
1.법원 등기 기준으로(아시아타임스)
5월 서울 아파트 총 15684건으로 1월대비 77.8% 증가함
이가운데 30대 매수자는 2302명에서 4651명으로 두배이상
40대는 77% 늘었고 50대는 75%늘었음.
여기서 중요 포인트는 30대의 주택 수요가 두배 이상 늘었다는점
2.내년 서울 입주 물량은 24400가구로 올해 46710가구 대비 절반
우리은행 부동산 리서치 랩장은서울 아파트값 상승은 단일 요인보다 여러 구조적 요인이 복합적으로 작용된 결과
->‘ 공급 부족 + 금리 인하’에 대한 기대로 전월세가격도 꾸준히 오르는추세
-> 매물자체도 많지 않음 + 투자 대안도 마땅치않음
-> 서욱 대고 아파트가 안전자산으로 인식됨
-> 특히 내년은 전세가율 하락으로 전세시장 불안가중될 전망
-> 매매가격이 전세가격보다 빠르게 오르는 상황
-> 정부 대책이 어떻냐에 따라 이 흐름이 갈릴수 있음
3. 내년 입주 서울 아파트도 절반수준으로 떨어지고 앞으로 계속.
수요책(대출안나옴) 공급책 모두 안나오므로 입주물량이 급격히 말라가기 시작.
그런데 문제는 금리 인하. 이것도 지속될 가능성. 트럼프 임기중에 금리 더 내릴 가능성 큼.
4. 코스피는 치솟고 있지만 한국인 dna에는 여전히 불신의 아이콘.
그래서 사람들은 서울 아파트를 안전 자산으로 봄.
5.서울서 집산 30%는 6억이상 대출을 받는다.(헤럴드경제)
결국 70%는 6억 이상 대출을 안받는거임.
대출을 6억으로 제한한 627 대척 규제가 사실상
-> 서울 전체 거래의 30%를 타겟으로 하는셈
-> 실제로 30%만 잡으므로 나쁘지 않은 규제인건 사실.
여기서 근데 약간의 부작용 진통이 있음
-> 서울 30%외의 다른 70%이 해당하는 매물들이 키재기로 주담대 6억까지 쫙 다 끌어올릴것
-> 왜? 돈을 풀거라서
-> 그럼 사람들이 선택을 할거임
-> 코스피를 살까? 미국 주식을 살까? 아니면 서울에 6억 주담대 맞춘 아파트를 살까?
-> 민주당은 코스피가 조정이돼서 떨어지면 발을 동동 구를거임. 미국주식으로 돈이 나가묜 달러환율 방어에 굉장히 불리함 영양가 없음. 민주당은 그걸 원치 않기때문에
-> s&p500 나스닥보다는 코스피 수익률 좋게 만들어줘야함
6.But, 한국사람들은 호락호락하지않음.
사람들은 코스피로 안감.
->어디로 갈까? 강남 외에 주담대 6억 맥시멈으로 맞춰서 가는 서울 아파트로 갈것.
-> 헤게모니 싸움에서 강자였던 서울 아파트보다 코스피를 대안책으로 내세울 만큼 코스피를 매력적으로 만들수 있냐가 이재명 정부의 핵심키 일거임.
이게 안되면 스텝이 올라가지 않을것(최종적으로 정부는 내 집마련 이라는 프레임을 없애는것이 마지막 목표일것으로 추측됨)
7.국토교통부에서 집계한 데이터도 6억 넘는 대출은 30%를 가리킴.
대출액 6억 넘는 거래 비중은 전체 1만 5840건중 6257건 약 30% 차지
그리고 이들중 대부분은 기존에 있던 부동산 처금 가지고 새집을 매입한것임
8.여기서 포인트는 이들은 투기세력이 아닌 ‘갈아타기’였다는점.
사람들이 오판하는것이 이게 지금 투기세력들이 집값을 올린다고 생각하는거.
사실상. 문재인 정권때 기존 투기세력는 웬만큼 다 잡아놓음다주택자 세금 폭탄 터트려서 사실상 똘똘한 한채 1가구 1주택에 실거주 의무사항 걸어놓고 양도세도 잡아놓음. (실제 사적인 예를 들자면 그런 양반들은 예전에 있던 집들 다 처뷴라고 똘똘한 1채 두고 이제 집에 투기 안하고 땅사서 건물 짓고 사업 돌리고 있음).
9. 최근 18개월간 아파트를 산 80%의 구매자상당수가 투기적 저소득자로 추측되니 대출을 막으면 집값상승을 막을수 있다?
제가 보기엔 낭설이라봄. 요즘 사업을 많이 준비한관계로 은행과 많은 대화를 했지만
6억이 아니었어도 원래 기존에도 대출은 받기 어려웠다. 은행이 그렇게 만만한 사람들이 아님. 은행은 대출이자 못갚으면 빤스까지 벗겨가는 자들임.
은행은 아무한테나 대출 안해줌.
10. 서울 아파트 매매건수
25년 1월 3502건 . 2월 6621건 3월 10293건
4월 5457건 5월 8031건 6월5728건
평균 거래금액은 12억.
+ 30대가 폭발적으로 부동산 가지고 잇고
+현금 자산 10억이상 운용할수 있는 인구가 46만명임
자식들한테 돈이랑 세금 폭탄 부담하면서 싸가지고 던지는거임.
말그대로 자식들 세금 부담하고 내집마련 해주는것. 투기꾼이라 보기는 어려움.
11. 한국인도 살기 어려운 수도권 아파트를, 외국인 주택소유 6만2천세대
문제는 국내 부동산 사고팔때 규제를 안받음(본국에서 대출받아옴)
중국인은 제약없이 부동산 취득가능
12. 지금까지 어거지로 막아놓은 여러가지 규제들 (다주택자 관련) 풀어주면 댐터지듯 터질까봐 두려운것으로 보인다.
그래서 덕지덕지 더 규제하고있는것으로 보임.
해가 갈수록 분양건수가 줄어듬.
부동산 떡락 한다는 이상한 카더라는 안볼것을 권장합니다. 앞으로 객관적으로 긴장하면서 부동산 추이를 지켜볼것
결론 : 최근 집값 상승은 투기세력 때문이 아니라 30~50대 실수요자 증가, 공급 부족, 금리 인하 기대, 안전자산 선호 심리 등이 복합적으로 작용한 결과.
6억 대출 규제는 실효성은 제한적이며, 정책 방향이 향후 시장 흐름을 결정짓는 핵심 요인이 될것.