어제 새벽 동네 여명을 찍은 사진입니다. 이제 단풍이 들어 가면서 운해가 깔린 동네 풍경이 평화스럽습니다. 이번주에 카운티(한국으로 보면 도에 해당)로 부터 내년 집 값 평가서를 받았습니다. 작년 평가보다 7%가 올라 갔으니 내년 재산세가 또 오를 것입니다. 이 집에서 건강만 허락하면 평생 살려 하였으니 집 평가가 올라가 보아야 달갑지 않은 것입니다.
출처 세인트루이즈 연준
미국 주택 가격 추이입니다. 2000년초반까지 완만히 오르던 집 가격이 2003년부터 2007년 사이 급히 오른 것을 알 수 있습니다. 그 때 집 가격이 급히 오른 가장 중요한 원인은 신용도가 부족한 사람들에게도 서브 프라임이라는 대출 보증 파생 상품을 발행하여 주택 융자를 추가로 하여 준 것입니다. 그러다가 결국 그 서브 프라임의 부실로 집 가격은 2008년부터 급락하여 2013년 이후에나 주택 가격은 다시 회복하였습니다.
그 때 연준이 리만 브라더스 은행의 구제를 고민하다가 서브프라임 파생 상품 손실 규모를 알 수 없어 포기하였습니다. 그러나 나중에 여파가 너무 커서 차라리 리만 브라더스 은행을 구제하였어야 한다는 반성론도 나옵니다. 그 당시 한인 교포 중에 2.3 개 주택을 담보로 보유하다가 집 여러개 다 날리고 무주택자가 된 분들도 많습니다. 더 심한 경우는 모텔을 안정적으로 운영하다가 부동산 중개인이 와서 그 모텔에 추가 담보를 얻어 그 돈으로 모텔 하나를 더 사라는 유혹에 넘어 가서 두채 모텔을 가지고 있다가 2008년 경제 위기 때 실업률이 높아지면서 여행을 안 하다 보니 두개 모텔 다 날린 사람도 있습니다
2011년 미국 주택 가격이 가장 바닥인 시절에 미국 워싱턴주 북서부에 있는 집을 싸게 구입하는 운이 있었습니다. 전 소유주가 의사로 자신이 건축가에 의뢰하여 직접 지은 집을 오레곤주 병원에 더 좋은 대우를 받고 옮기면서 2009년 내 놓았는데 서브프라임 사태로 집이 팔리지 않지 건축을 하기 위하여 은행 대출을 받은 금액 만을 대신 내고 넘겨 받은 것입니다.
여기는 여름에 습기가 없고 바다에 알라스카에서 한류가 내려 오기 때문에 그리 덥지 아니 합니다. 특히 새벽에는 여름에도 15도 정도로 내려 가서 밤새 창문 열어 놓아 집 온도를 18도 정도로 내리고 창문 닫고 있으면 30도 되는 날도 에어컨 안 틀고 버틸 수 있습니다. 실제 올해 여름에 30도 넘는 날이 7일 정도 있었지만 에어컨 안 키는 에너지 절약을 하였습니다. 겨울도 영하로 내려 가는 날이 많지 않아 난방비가 많이 안 듭니다.
2012년 이후 완만히 오르던 주택 가격은 2020년 코로나 팬데믹 극복을 이유로 연준과 미국 정부가 시중에 돈을 많이 푼 덕에 갑자기 다시 올라가 버렸습니다. 재택 근무가 일반화 되면서 전에는 인기가 적었던 교외 주택의 가격도 많이 올라갔습니다. 2022년 부터 금리를 많이 올렸으면 주택 가격이 잡혀야 하는데 아직 그런 기미가 안 보입니다. 인력 부족으로 신규 주택 공급이 원활하지 아니하고 기존 주택 보유자들은 금리가 오르기 전에 낮은 금리로 15-30년 장기 대출을 받았는데 집을 옮기면 이자 부담이 커집니다. 따라서 기존 주택들 매물도 없어서 주택 가격은 떨어지지 아니하는 것입니다.
사실 이러한 자산 거품이 꺼지지 아니하면 언젠가 문제 생길 수 있습니다. 그렇다고 연준이 계속 금리를 올리다가 지역은행들이 상업용 부동산 대출 부실 및 국채 투자 평가손이 겹치면 다시 2008년처럼 큰 경제 위기가 닥칠 수 있습니다.
현재 연준의 다수는 온건파가 우세하여 경제 연착륙으로 가려 하는 것으로 보입니다. 연준의 연착륙이 성공하기 위하여서는 방만한 미국 정부 지출을 줄여야 합니다. 저번주 미국 30년 국채 입찰에 문제가 많았던 것도 미국 정부 부채가 너무 눈 더미처럼 커지면서 국채에 대한 신뢰가 줄어 들은 것입니다.
개인적으로는 미국 주가나 부동산에 20-30% 정도 거품이 껴 있다고 봅니다. 차라리 경착륙을 통하여 그 거품을 싹 빼는 것도 멀리 보면 나을 수도 있습니다. 그러나 연준은 내년 대선을 앞두고 정치적인 부담으로 그렇게 하지는 않을 것으로 보입니다. 이렇게 서서히 거품을 빼다 보면 미국 시장 금리인 10년 국채 금리가 2025년에도 3.5% 아래로 내려가기 어려울 수 있습니다. 그렇다면 당장은 경착륙이 없어 좋을 수 있지만 장기적인 스태그플레이션이 올 수 도 있습니다.
임시예산안 통과로 11월 17일 기한으로 2024년 미국 정부 예산안 확정을 두고 그 예산이 얼마나 삭감될지 두고 보아야 합니다. 원레는 양당의 이해 관계가 충돌하여 그 기한 내에 합의가 안 되고 정부 셧다운이 다시 될 가능성이 높다고 보였으나 이스라엘에 대한 군사원조를 확정하기 위해 셧다운 가능성은 줄어 들었습니다. 민주 공화당 양쪽 의원들다 유태계 로비를 받아 이스라엘에 대한 추가 원조는 하고 싶어 하고 그러한 추가 원조는 임시 예산안으로는 할 수 없습니다.
어지러운 경제 상황에 주말은 편한 마음으로 보내시기 바랍니다.