경리단길 근황.jpg

저기 장사하려고 들어가려면 장난아님..
왠만한 목에는 이젠 10평만되도 400이상 부름...
그렇다고 구역이 좋은것도 아니고.. 주차할곳도
마땅찮아서 접근성도 떨어지는데 월세만 디립다높음.
ㅅㄲ들 1년에50퍼센트씩 쳐올린다고 할때부터 알아봤다.

좀 더 망했으면 좋겠어요

소상공인과 예술가들이 모여 겨우 살려놓으면 임대인들이 다 죽여놓고는 남탓하느라 정신 없는곳이 한두군데가 아닌것 같아요.
최근 가본 익선동도 임대료가 최대 20 ~ 30%까지 오른곳이 있다고 기사 났더라고요.
황금알만 발견하면 거위 배 가를 사람들...

개꼬시네ㅋㅋ 예전에 티비 봤는데 임대료 높게 받으려고 다 쫒아내더만ㅋㅋㅋㅋㅋ 꽃집 아주머니 결국 쫒겨나시고 눈물 흘리시는거 진짜 속상하던데 이참에 경리단길 좀 더 망해서 건물주들 건물세도 못내고 하우스푸어 되길ㅎㅎ

근데 사실 지금 임대주들도 호구들...
임대료 올려놓은 양반들은 이미 단물 다 빨아먹고 익절

한 치 앞을 못보니 그냥 일리단길로 이름 바꾸져?

경리단길 활성화를 위한 건물주 뭐임?

모지리들이 돈만 때지다가 망한거지.... 모지리들....

황금알을 낳는 거위의 배를 갈랐다는 우화에 딱 어울리네...

젠트리피케이션이 무서운 이유죠..
사실 부동산이 엄청 많이 버는 투자 같지만 그렇지는 않거든요.
12억 상가를 사서 임대수익으로 연 4% (세전) 벌려면 연 4,800만, 즉 월 400은 받아야 합니다.
그런데 실제 12억 쯤 되는 상가 월세 검색해 보면 그렇게 못받아요..
혹시 있을 지도 모르지만 대개는..
결국 위험+수익+세금까지 다 고려하면 웬만한 저축은행보다도 못합니다.
(물론 저축은행은.. 한 은행당 5천까지밖에 안전하지 않아서 12억 정도를 맡기려면 24군데에.. 크헉...)
그 대신 기대하는 건 뭐냐면, 땅값이 올라 주는 거죠. (건물주의 노력으로 오르는 건 아니지만)
근데 웃기는 게, 땅값이 오르면 좋긴 좋은데 (행복호르몬 도파민이 몇 개월 못간다고 했던가요..)
그 변한 땅값에 맞춰 다시 계산하면 오히려 수익률이 떨어져요.. (^_^;;; )
그럼 자본가의 입장에서 (혹은 부동산업자가 권유하는) 선택은
월세를 올리거나 상가를 팔아야 하는거죠..
둘 중 어떤 선택을 하든지 월세는 올라갈 거구요 (산 사람도 수익을 내려 할테니까)
그러다가 진짜 땅값을 올리는 데 기여하던 사람들이 못버티는 한계점이 오는 거고..
사실 정말 현명한 대책은.. 그 거리에 장기적으로 얼마까지 사람이 와 주는 게 적정한가를 평가해서
그에 맞는 매출과 수익을 가늠하고 그 한계점 이상으로는 월세를 올리지 않는 건데
실제로는 뭐.. 외국인 유입이라든지 적정선이 얼마인 지 알 수 없게 흐리는 요인이 꽤 많고
개인 입장에선 팔고 떠나버리면 끝이라서..

젠트리피케이션....
홍대 서촌 경리단길...
그냥 장사 잘 되면 좀 냅둬... 배에 기름낀 임대업자들아...

스크롤 내리다가 마지막 짤의 신호등을
순간 뭐가 공중에서 폭발한 걸로 보였네...
경리단길이 뭔지 모르는 아싸는
그저 연예인 경리가 가는 길인줄 알고 들어왔어요ㅠㅠ

그럼 이제 일리단길로 바꾸자.

힘내지 말고 월세를 내려

막말로 저렇게 될거 알고도 일단 올리고 돈 받다가 떨어지기 전에 팔고 나간놈이 웃는거고
비싼가격에 싼놈이 망하는거고
진짜 똑똑한놈은 원래 잘나가고 비싼거 안정적으로 가지고 있는거고 그렇죠

건물들이 어디 시골 읍내 같은데.

경리단길이 계속 망한 상태여야 사람들이 젠틀리피케이션에 대해 경계할 겁니다.
참 보기 좋네요

이미 원주인들은 비싼값에 다 팔고 나갔다고 알고 있습니다만...
현 건물주들도 자영업자 등꼴빼먹겠다고 매입한 건 매한가지니 쫄딱 망했으면 좋겠네요.
저기는 욕심부리면 어떤 결과가 나타나는지 본보기가 되어야 합니다. 망해라....!!!

며칠 전 경리단길 다녀왔는데 저런 분위기는 아니었어요. 사람들 바글바글, 장사도 다 잘되는 것처럼 보이고... 그 때 본 경리단길와 이 글의 경리단길이 참 다르네요. 시선의 차이였을지.
어쨌든 그 북적이던 경리단길도 이면에서는 이런 문제를 겪고 있다니 안타까워요. 경리단길... 매력있는 동네인데.. 문제가 얼른 개선되어 그 색깔을 잃지 않았음 좋겠어요 ㅜㅜ..

저길을 다시 활성화 하려면 시간이 어마어마하게 걸립니다. 10년정도. 도시라는게 소모품인데 10년이라는 시간을 버린게 문제네요. 정확하게 상권은 다시 돌아오기 힘듭니다. 잘나갈때 유지를 잘했어야 하는데. 이미 다른 상권이 경리단을 대체해 버린거라 봅니다. 살릴려면 건물주가 애정을 다해서 직접 장사하시는게 좋지 않을까함.

홍석천씨가 TBS하고 같이 프로젝트 했다는거 같은데요?
일부 건물주들이 세를 낮추기로 했다고는 하는데....
좀더 지켜보면 달라질지 그냥 고사할지 결과가 나오겠죠?

홍MC와 줄리안의 인터뷰인경리단!  홍석천의 오! 마이로드 (2019.7.11)
https://youtu.be/v_mPBIkHKgY?list=PLSWSKiRfBgbGyzZ0virhBT2smeUcJEOp_&index=12 - tbs 시민의방송

빚내서 투자라고 생각하며 들어온 사람들이 자기 자산 낮아질까봐 그리고 주변 건물주들의 압박으로 임대료를 낮추기 힘들어 보입니다.
손절하고 나가기도 힘드니 악순환이 반복되서 슬럼화되고 재건축되는게 도시 순환 주기라고 하더군요.

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

제 입장에서 저기는 생각보다 별게 없어서,
잘 안 가게 되는 곳이에요.

당연히 아직도 건물주꿈꾸는 분들이 많겠지만
우리가 쳐다보지못할 꼬마빌딩 이하의 대부분의 건물은 영세합니다.
서울의 흔한 이면도로 유동인구좀 있는 근린건물은 대략 평당 3500에서 시작하는데 200제곱(60평)땅에 건평 120제곱~140제곱. 연면적 400제곱(120평)의 평균적인 건축물의 시세는 최소20억이죠. 20억짜리 근린건물 매입할때 드는 세금은 취등록세가 1억에 달하며 복비도 합의해도 1000이상 받습니다(상가는 요율이 달라서요)
이정도면 대개 지하1층에 지상4층짜리 90년대에 지어진 건물이고 건물의 1층에서 전체의 50퍼센트이상의 수익을 냅니다. 1층상가가 제일 비싸죠.
층당 100제곱일때 1층은 대게 2개로 쪼개서 임대합니다. 50제곱의 임대료는 대게 3000/100~120정도받습니다. 1층에서 최대 250이 나오고 윗층들은 싸게내놓지 않을경우 공실이 허다합니다. 전체 풀로 잘받는경우에 500-600정도가 이규모 건물의 최대치죠.
일단 20억짜리면 종부세를 낼수도 아닐수도 있습니다. 지역에따라 공시가가 달라서요. 다만 1년 임대사업자수익이 3500이상이면 직장가입자도 건보료에 추가됩니다.
직정과 지역가입자가 좀 다른데 1년 5000이상이면 대략 건보료가 월 20만원 정도 상승합니다. 직장가입자의 경우구요. 지역가입자는 건물을 소유했으니 여기에 좀 더 복잡한 재산에대한 세율이 더해지는데 보통 20만원정도 더 상승한다고 계산할게요. (너무변수가 많아서)
지역가입자의 경우 1년 건보료 추가금이 480만원입니다. 여기에 다른 세금은 종소세. 재산세 등이 있는데 재산세는 종부세여부에따라 다르지만 이정도건물이면 대략 연 200~300정도 종소세는 임대사업자특성상 매입적용이 거의 되지않아 수익의 7~8를 냅니다. 대략 350이면...
1년에 건물로 인한 세금만 1000만원정도 나오겠네요.
대략 수익의 15~20%정도 나온다고봅니다. 여기에 국민연금 9%도 가져가는데 연금공단 주장대로라면 세금으로 안치는게 맞겟죠.
우선 취등록세와 복비로 빠져나간돈을 복구하는데 2년이 걸립니다. 월세는 1년에 10개월로 계산하는게 수익이구요.
문제는 여기까지는 최고의 시나리오 구요.
건물이 오래되면 수리비용이 계속 발생합니다. 건물 년수와 수리비용의 그래프가 정비례하는데 30년된 건물은 대략 1년에 300-1000까지 들어간다고 하네요. (외벽관리 수도교체 등등) 물론 이 비용은 무시하면 전혀안나오기도... 여기에 서울 상가 공실률은 매우 높아지거 있습니다. 경리단이 건물주들이 상승시켜 망한 요인도 있지만 예전과 다르게 헌팅포차 소주방 등의 특색없는 업종이 몰린까닥도 있어요.
골목상권은 대체제가 너무 많습니다. 노태우 전두환때 대거 허가한 다가구지역들이 전부 대기된 곳입니다.
망리단. 연남동. 등 전부 그런 다가구를 리모델링한 케이스죠. 상가공급이 난립하다보니 공실률은 앞으로도 끝도 없이 높아질거에요.
다시 수익으로 돌아와서 5000에서 각종세금이나 유지보수비를 다 제한금액이 실수령되는 현금입니다. 들고나는 상가 복비도 상당하지만 여기선 빼고계산하죠.
상가 20억에 수익률 4%면 5000만원이 나와야하지만 실은 3%나오는곳도 많지 않아요. 예금이 2%대인데 건물을 운영하면 법원에갈일(공탁. 작고큰소송) 부동산에 갈일 등 시간적 정신적으로 빼앗기는것도 무시못합니다.
(건물주 아들중 하나는 건물관리가 업이 되는경우도 많죠)
이런데도 건물주가 되려고 안간힘을 쓰는이유는 얼마나 세금이 들어가는지 잘몰라서거나 시세차익을 기대해서 입니다.
서울의 임다수익률은 매년 하강하고 있습니다. 전체적인 월세는 떨어지고 있어요.
부자건물주는 원래 부자여서 건물도 사고 그런거지 건물주가되서 부자되는 경우는 매우 드뭅니다. 로또에 가깝죠.

1세대 건물주는 비싸게 산다고 하니 팔았고, 구매한 건물주는 대출 받은거 등 투자비 뽑아야 하니 임대료 왕창 올리고, 올리니 임차인들 나가고, 끝은... 재개발인가.??????

서울이라는 도시가 전체적으로 이런 구조를 가지고 있는 거 같음. 어디 뜨면 임대료가 우르르 올라감. 현재 핫플레이스는 연남동에서 홍대로 이어지는 옛 철길 자리 주변일 것임. 경리단 길은 임대료 올리다 폭망한 사례로 계속 입주 안하고 놔두는 게 좋을 거 같음.

본문과는 관계없지만
간간히 헤비 업로더들 쫓아내는 불편러들이
하는 짓이 마치 젠트리피케이션 같다는 생각이 들더라.