어제부터 김의겸 대변인 흑석동 관련해서 계속 글들이 올라오는데 재개발 과정을 모르면
이해가 안되는 부분들이 있을 것 같아서 재개발 투자하는 입장에서 글을 올립니다.
재개발 단계는 아래와 같이 여러단계를 거칩니다
1. 구역지정
2. 조합설립
3. 사업시행인가
4. 시공사선정
5. 감정평가
6. 조합원분양
7. 관리처분
8. 이주철거
9. 일반분양
10. 준공
위의 단계에서 구역지정, 조합설립이 재개발이 되냐 안되냐 가장 중요한 시점이고 이 시점에서
가장 큰 폭으로 가격이 뛰고 그 이후로는 단계별로 조금씩 상승하는데 작년처럼 부동산 시장이
좋을 때는 흑석과 같은 사업성이 좋은 곳은 큰 폭으로 가격이 상승합니다.
흑석 9구역은 조합설립이 2013년에 되었지만 부동산 경기가 안좋아서 사업이 지지부진 하다가
2017년에 사업시행인가를 받고 2018년 5월에 롯데로 시공사 선정이 됩니다.
위와 같은 재개발 사업장별 진행단계는 서울시 클린업 시스템이란 곳에서 조회가 가능합니다
따라서 정부관계자여서 재개발 내부정보를 듣고 샀다느니 이런 건 말도 안되는 내용입니다.
재개발 사업은 초기에 들어갈 시 큰 폭으로 수익을 낼 수 있지만 입주까지 얼마나 걸릴지 알 수 없기 때문에
단계별로 프리미엄이 붙어서 거래가 됩니다.
재개발 사업장의 경우 가장 중요한 건 조합원 자격을 얻느냐 이고 아무리 작아도 집이 있거나 90m2 이상의
토지를 가지고 있으면 조합원 자격이 주어지기 때문에 집값이 쌀수록 프리미엄이 많고 비쌀수록 프리미엄이
적습니다
흑석9구역 같은 경우 작년 8월경이면 작은빌라의 경우 프리미엄이 6억정도였던 것으로 기억됩니다
재개발 조합원은 자신의 집에 대한 평가를 받고 그 가치가 조합원 분양가보다 낮으면 추가분담금을 내고
더 비싸면 환급을 받고 이런 부분들을 계산해서 재개발 매물에 투자를 합니다
예를 들어 흑석9구역의 10평짜리 빌라가 2억정도의 감정평가(비례율은 100으로 가정)를 받을 것이라고 예상을 하고 프리미엄이 6억이면 8억에 해당 빌라를 구매합니다.
30평대 조합원 분양가가 7억이라고 하면 해당 빌라는 5억을 추가 분담금으로 내고 총 13억에 흑석9구역
30평대 아파트를 구입하게 되는 것입니다.
현재 흑석의 아크로 리버하임이 15억 정도하는데 향후 새 아파트여서 더 높은 가격인 17억 정도라고 본다면
4억정도 수익을 낸다고 볼 수 있습니다.
김의겸 대변인의 경우에는 가격이 워낙 높기 때문에 프리미엄이 거의 붙지 않은 것 같습니다.
(가격이 싼건 살려는 사람이 많고 비싼건 살려는 사람이 없기 때문입니다)
언론에서 아파트 두채에 상가 한채가 나온다고 하는데 정확히는 배정받을 수 있다고 하는게 맞습니다.
건물가격은 1억도 안될 것이지만 토지가 70평이나 되기 때문에 공시지가 종전자산평가 비례율로 계산해보면
아마 20억초중반의 금액이 나올 것입니다.
30평대 아파트 조합원 분양가 + 20평대 아파트 일반 분양가 + 상가 가격이 본인 자산가치보다
많으면 추가 분담금을 내고 아니면 환급을 받습니다
언론에서 나온 35억은 현재 시세가 아니라 아마도 위의 3개를 다 받을 경우의 금액인 것 같습니다.
그럼 위와 같이 돈을 버는데 왜 다른 사람은 안하고 집주인은 왜 팔았을까요?
우선 재개발은 중간에 어떤일이 발생할 지 모릅니다. 김의겸 대변인이 산 시점이 시공사 선정이후인데
시공사 선정이후에도 얼마나 시간이 걸릴지 모릅니다. 둔촌주공 같은 경우에는 석면 때문에 철거가
중단되었고 북아현뉴타운 같은 경우에는 자살하는 사람이 발생하여서 중단되었습니다
부동산 경기가 안좋아지면 사업성이 안좋은 사업장은 중단이 될 수도 있습니다
(흑석9구역의 경우 사업성이 좋아서 약간 지체될 순 있어도 많이 늦어지진 않을 것 같습니다)
흑석옆의 노량진 6구역의 경우에도 사업자선정은 2014년에 되었지만 그 동안 지지부진 하다가
부동산 경기가 좋아진 2017년부터 다시 진행이 되어 빨라야 2023년에 입주 예정입니다.
현재 재개발 매물은 작년8월시점보다 가격이 더 떨어진 상태입니다. 흑석9구역의 경우에도
프리미엄이 6억대에서 5억대로 떨어졌습니다.
김의겸 대변인이 35억으로 수익이 되는 경우는 큰 문제없이 진행이 되는 경우이고 최악의 상황이 와서
사업이 지지부진하고 직장을 잃어서 대출이자를 못내면 해당 물건을 팔아야 하는데 금액이 커서
살려는 사람을 찾기어려워서 산 가격보다 훨씬 싼 가격에 내놔야 팔릴것입니다.
또한 입주이후에 부동산 경기가 안좋아서 예상 가격보다 훨씬 싸게 시세가 형성될 수도 있습니다
위와 같이 재개발 투자는 부동산 경기가 좋고 여유자금이 있는 경우에는 적절한 수익이 보장이 되지만
현재처럼 부동산 경기가 안좋아지면 일반 아파트보다 더 타격을 받고 여유자금이 아닐 경우에는 손해를
볼 수도 있는 리스크가 큰 투자입니다.
(김의겸 대변인의 경우에는 큰 투자수익을 볼 수 있는 확률이 높은 건 맞습니다)
정리하면
1. 내부정보를 이용해서 투기한 것은 아님
2. 작년 8월보다 해당 사업장 시세가 오르진 않았음
3. 리스크가 큰 부동산 투기를 한 것은 맞음
4. 정부는 부동산 투기 하지 말라는데 투기를 했으니 욕을 먹어야 함
5. 재개발은 잘 투자하면 수익이 좋음
빚의 규모가 일반인이 감당하기에는 너무 큰 수준이죠. 그걸 어떻게 부담할 계획을 세웠는 지가 사실상 이 일의 핵심임... 청와대 대변인 이후에 뭔가 자리가 보장되어 있다거나...예를 들어 국회의원 공천을 해준다는 말을 들어서 했을 가능성도 있음
게시판 수준에 맞지않는 유용한 글이네요
잘읽었습니다!!
이런 글을 읽을 수준도 안 되는 사람들이 더 난리에요
재개발을 잘 아시는 분께서 쉽게 이해할 수 있도록 잘 정리해 주셨네요. 일단 감평이 25억 수준은 된다고 하던데 그래서 입주시 대략 35~40억 가치에 해당한다는 것은 이견이 없는 것 같아요. 물론 그때까지 버틸 수 있느냐 하는 것은 또 다른 문제이지만..
궁금하던게 해결되었네요. 추천드립니다.
저도 재개발투자 공부 좀 했었는데...
이 글만큼 정확한 팩트만 담은 글은 처음 보네요..
죄다 정치논리에 빠져서 쉴드질,헐뜯기만 하던데..ㅎ
좋은 글 추천 합니다.
정리 잘 해주셨네요. 감사합니다.
소망의끝// 35~40억 가치는 이견이 없다는 가정이 잘못됐네요..저부터 이견이 있는데
네 객관적인 척 하는 실드 잘봤습니다 뭐가 문제냐는 실드보다는 효과적이네요 70점드릴께요
다베더/ 글이 아깝네
저도 재건축아파트에 사는 당사자로서 재산권이 걸린 문제라서 공부를 했는데요 문제는 재건축의 기간, 돌발변수, 분양성공여부등 변수가 많아서 보유를 할지, 처분을 할지 답이 안 나옵니다.
다베더/ 팩트가 잘못된 부분이 있나요?
좋은글이네요.
하도 불펜에서 핫한 내용이고 모르는 내용이 많아 그분들이 말하는 쉴드 글 같은건 엄두도 안났는데...
일단 정부 방침과는 다른 행동은 비판 받아야 하는건 맞지만 그게 사퇴까지 갈 사항인건지는 글쎄요? 네요.
그나저나 김학의, 장자연, 버닝썬 글고 어제 새로 나온 세월호 등은 어찌 되려나...
단순히 투자야 문제없지만 사채자금출처 대출과정 청와대관사악용한건 살펴봐야죠
정부기조와다른 부동산투기 내로남불은 생략하더라도
전세돈 빼서 관사 가족 전부데리고와서 살면서 올인해놓고
투기가아니라니 10억이면 이자만 월 300임
본문 글 보면 시공사 선정하고도 사업소요기간은 불확실한 거잖아요 근데 실거주가 목적이라면서 거액의 대출로 사업기간이 불확실한 위험성을 감내하고 그런 건물을 산 이유는 뭘까요 그냥 안전하게 거주할 수 있는 건물과 집도 얼마든지 살 수 있을텐데요
lilac// 위에 투기 맞다고 써놨습니다.
을지로투신// 위에 투기 맞다고 써놨습니다
혹시 보실 지 몰라 질문드립니다. 건물구입비용에 상가 세입자 보증금이 포함되어있던데, 혹시 그 보증금은 재개발 들어가면 세입자에게 바로 돌려주어야되나요? 2억6500만원이라는데요.
갓데리아// 이주시점에 주셔야 할겁니다. 이주시점에 이사비 대출은 재개발 사업장마다 다르니 확인해보셔야 할겁니다.
2년후// 감사합니다. 이주비 라는 개념으로 돈을 빌려주는 항목이 있군요. 그러면 그 세입자 보증금은 크게 문제가 되지는 않겠네요. 혹시, 얼추 찾아보니 대출수준이 감정평가액 의 절반수준이라고 하던데, 그러면 그 이주비 대출이 금리가 더 싸다면 대출되는 시점에 기존 KB에서 받은 신용대출분을 어느정도 중도 상환 가능할까요?
갓데리아// 이주비 대출은 사업장별로 조건이 다 다르니 확인하시고 신용대출보다 금리가 싸면 당연히 갈아타시는게 좋을것입니다.
2년후// 감사합니다. 혹시 오해가 있을까 싶어 말씀드리자면, 제 얘기는 아니고 이번에 보도나온 김의겸 씨 건 관련내용이었습니다. 이주비 대출 조건에 따라, 저 투자가 생각보다 이자비용이 적어질 수도 있겠네요. 모르는 부분이 많았는데, 알려주셔서 고맙습니다.
2년후// 너무 좋은 글입니다. 뭔가 사건이 터질때마다 하나하나 다 공부해야 하는것이 좀 머리 터지는 것 같지만 남들 아는것 저만 모르다가 알게 되는 것 같아서 뺨이나 때리던 학창시절 선생님들보다 2년후님이 좋은 스승님 같습니다. 고맙습니다.
정부는 다주택자의 투기를 억제해 주택 가격을 안정화 시키려고 하는 것 아니었던가요. 무주택자가 본인 1주택 시세차익 얻는 것 까지 규제하려고 하지는 않았던 것 같습니다.
그동안 무주택자였는데 마침 재개발 계획도 있고 노후 대비도 할겸 거기에 투자 했다
대춞도 많이받았고 거기가 재개발 구역이라 수익 많이 나온다지만 그 과정에서 부정행위는 없었다
차라리 이런식으로 솔직하게 고백하고 사과를 구했으면 모르겠는데
말바꾸기 하고 제대로 해명 못한 탓이 크죠
승냥이떼같은 언론들이 제대로 해명할 기회나 주는지 모르겠군요
100마디 말을 하면 앞뒤 잘라서 자극적인 언사만 곡해하여 흘릴텐데요
와이프가 해서 몰랐다는 글을 본 것 같네요 ㅎㅎ
대출 이자가 감당못할 정도는 아닙니다. 11억에 3%대 담보대출이면, 연이자 4,000만원인데,
급여로 이자낸다면 부담되지만, 보시다시피 상가가 끼어 있고, 상가 임대료 수입이 생기니까,
월 상가 수입이 350 정도면 이자 부담은 없습니다.
문제는 실제 재건축이 진행되어 상가가 빠지게 되는 경운인데, 이 경우 재건축이 이미 시공단계에 들어가게 되면 프리미엄은 이미 많이 붙고, 시세 차익이 확실시되니까, 1년 정도만 더 버티면 되죠.(또는 중도금대출을 받거나...)
암튼, 정부기조가 재개발, 재건축 차익 없게 하자는 건데, 저런 식으로 투자한 건 정부의 정책방향하고 안 맞는 거죠. 이 상황에서 대변인 직을 수행할 수 없는건 당연합니다.
과정이 한눈에 들어 오는 좋은글 감사합니다. 그래도 재개발쪽에 투자할일이 없어 몇일 후면 다 잊어버리겠지만..
그런데 저는 여유돈이 있어도 저렇게 리스크 큰 투자는 못할것 같아요.
뭐 대놓고 좌파는 돈 벌면 안되냐고 떽떽거리는 것 보다야 훨씬 효과적인 쉴드군요.
쉴드를 치려면 이렇게 쳐야죠.
[단독]한국당 김종석 "김의겸 대출 은행지점장, 고교동문 1년 후배"
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=100&oid=119&aid=0002319973
재개발 정보를 알기쉽게 잘 정리 해주셨네요. 고맙습니다.
재개발은 구역마다 토지소유자들의 종전평가액의 합과 종후평가총액 차액이 달라 평당 개발이익이 천차만별입니다. 흑석동은 비교적 개발이익이 많고 높은 일반 분양가를 기대할 수 있어 시공사 입장에선 공사비 회수와 사업비 대출, 상환에 무리가 없다고 생각하는 양질의 사업장입니다.
이런 사업장은 사업의 중단이 빈번하지 않습니다.
그리고 국내 대기업 시공사의 경우 공시의 기초인 수주 인식시점이 사업시행인가 또는 관리처분으로 흑석 9구역처럼 설계가 완성된 사업장을 선호하고 실제 사업진도도 빠릅니다.
대변인의 투자에는 이런점이 반영된 것으로 보이고 특히 서울시는 공공관리제가 적용되므로 청와대 과계자이거나 유력 언론인 지위에서 정보의 입수가 용이하였는지도 논란이 있지 않을까 생각해 봅니다.
[리플수정]제일 무서운건 이주, 철거시 조합원들도 자진이주를 하지 않을시 점유이전가치분을 하고 명도소송과 집행에 들어가는데 대부분 협의를 시도합니다.
주로 이주관리업체가 협의를 전담하는데 유력 정치인이 소유자라면 어떨까요? 제가 조합 관계자라면 명도집행도 쉽지 않겠고 협의도 소유자의 눈치를 보게 될 것 같은데요. 이론과 실제는 많이 다를 수 있습니다.
착공이 임박한데 이주를 하지 않는 세대중 이 건물처럼 상가에 세입자가 있고 소유자가 외부 거주인 경우 협의가 쉽지 않고 소유자를 찾아 협의하여야 하는데 명도소송의 송달주소가 청와대 관사라면... 그 자체만으로 일반인과는 다른 특수한 관계가 되는 거에요.
부동산 투기를 하지 말라고 국가가 강제하는것이 아닙니다. 정책을 통해 부동산 투기를 통해서 얻을수
있는 기대이익을 줄이겠다는 것입니다. 정책을 통해서 기대이익이 줄고 리스크가 커지더라도 부동산에
투자를 할지 현행법 내에서 어떤 방법으로 투자이익을 실현할지는 투자자 맘입니다. 그것은 법적으로도
문제가 되지 않을 뿐만 아니라 도덕적으로 문제삼을 여지가 되지 않습니다. 빠르지만 위험한 도로
A때문에 정부에서 느리지만 안전한 도로 B를 만들었는데 어떤 운전자가 A도로의 위험요인을 간파하고
위험요인없이 빠르게 A도로를 이용한다면 그것이 도덕적으로 비난받을 일일까요?
[리플수정]투자의 핵심인 레버리지 상승을 보통사람은 상상도 할수 없는 이상한 대출, 관사를 악용, 사채를 이용한건 딱 빼놨네요 ㅋㅋㅋ 게다가 감평액 21억 비례율 119% 적용하면 23억짜리 건물인데 30평대 2개 받고도 6억 4천이 남습니다. 재개발 상가 수익률 보수적으로 50%만 잡아도 10억이죠. 2023년 완공후 30평대 15억은 가겠죠. 게다가 대출도 철거후 이주비 나오면 이자 하나도 안드네요. 단순 계산만 해도 40억이네요 ㅋㅋㅋㅋ 김의겸이 괜히 영혼의 몰빵한게 아닙니다
한가지 덧붙이면 정치인이나 고위관료는 일반인의 룰과 다르다는게 문제입니다. 투자를 실패하도록 두지 않기 때문에 부를 축적하고 지탄을 받는거에요.
인허가에 대한 권력으로 사업지연시 시공사를 압박하고 보상의 협의를 종용해서 지위가 유지되는한 본인이 나서지 않아도 주변의 압박만으로도 투자를 실패하지 않게 한다는 것이 제일 비난받을 일이 되는 거에요.
글쓴이께서 재개발을 저 정도로 잘 아시면 이런 부분도 모르지 않으실꺼라 생각합니다.
정도의 차이일꺼라고 다들 추측만 할뿐이지만 푸른지붕에 계신 분이라면 투자를 지배하는 권력자인건 확실하겠죠.
깐따리비아/추측보다는 어떻게 인허가에 대한 권력을 행사했는지를 증명해 주시는게 이해하는데 도움이 될듯 합니다.
[리플수정]김의겸이 욕먹는 이유는 치졸한 변명 때문이죠.
실거주용이다.
팔순 노모를 아파트 편한 집에 모시기 위해 샀다.
아내가 해서 나는 몰랐다.
거기에 청와대 10분거리 옥인동 살다가 청와대 들어가자 관사에 입주하죠.
듣도보도 못한 세금으로 운영하는 관사를 이용한 홈테크를 했습니다.
실거주 목적의 자기 집 마련했으니 관사 방 빼야겠죠?
팔순 노모를 모셔야 하는데 4~5년은 지나야 입주가 가능한 아파트를 대출 10억에 기타 차용금액 합쳐 16억 가까이 빚을 내고 구매합니다.
그 돈이면 다른 지역 어디든 좋은 아파트 구매 가능한 액수입니다.
대출담당자가 뭘 보고 10억을 대출해줬을까요?
이미 흑석동 그곳을 구매하겠다고 하고 그 물건으로 담보를 잡아야 가능했던거죠.
대출 목적 자체가 그 건물을 사기 위함이었다는 말.
즉 다른 곳이 아닌 꼭 그곳이어야 했던거.
팔순 노모 건강 유의하시어 꼭 그 편한 아파트에서 오래오래 건강하게 사시길 바랍니다.
[리플수정]저의 짧은 지식으로 행정법에 대해 조금 배웠었는데.
가장중요하단 1번 2번 3번은 공무원들이 사전에 알수밖에 없는 사항입니다.
1. 번 구역지정은 행정계획의 종류중 하나로 처분성은 없지만 행정청의 재량행위로 알고있습니다. 즉 공무원들이 구역지정도 공무원들의 재량이 들어가는걸로 알고있습니다.
2. 조합설립은 셜권적,형석적처분으로 조합이 법적으로 사람과 동등하게 취급하는 법인효과를 만들어주기때문에 행정청의 인가가 반드시 필요 하고 이것이 없으면 조합설립을 못합니다.
[리플수정]3. 사업시행 인가도 마찬가지입니다.
신고는 요건이 갖춰지면 바로 처리가 되지만 (출생신고)
인가는 요건+실질을 함께 심사하기 때문에 국가가 무조건 알수 밖에 없습니다
요약하면 1.번은 국가가 구역지정을 해야하는것.
2번은 조합설립은 수리를요하는 신고사항으로 국가가 설립인가를 해줘야 법적효과가 발생하는단체입니다.
그럼에도 불구하고 1.2.3번 에서 정부관계자들은 재개발여부를 모른다 라고 주장하셨는데 그 근거가 무엇인지 피드백 꼭 좀 부탁드립니다.
그래서 재미있는거죠. 재개발투자는 상당한 리스크가 있고, 시간이 걸리는 투자인데 이걸 하기 위해서 전재산14억+대출금11억을 해서 인생몰빵을 했다는 겁니다. 그것도 김의겸 본인은 모르고 와이프가 혼자서ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
[리플수정]1년이자만 해도 얼만데 전세살던 사람이 내부자정보없이 저런 리스크를 짊어졌다구요? ㅋㅋㅋ 이건 뭔 ㅋㅋㅋ
[리플수정]실제로 상가나 아파트 대출이나 받아보고 댓글 다는지 궁금한 사람들 많네요 이건 공직자만 아니면 아무 문제없는 일인데 공직자이기에 비판을 받는다고 생각합니다 저도 비판적이고요 그런데 비판하더라고
말도이되게 해야야죠 자한당은 대출받은점도 의심하던데 저정도에 10억이면 지점장들 여기저기서 유치할려고 난리죠 뭘 쫌알고 떨들어요
nmh518//저조건이면 어딜가든 대출 받을수 있어요 은행으로썬 전혀 손해가 아니니까 ㅋ 일반인 이였다면 재태크 성공적인데 국민 정서상 공직자가 했다는게 문제이죠
맹승부// 어떻게 증명을 해 드릴까요? 제가 검찰이나 경찰처럼 수사권이 있으면 좋겠군요. 도시정비사업 분야에 몸담고 있는 사람이라면 모를 수 없는 일들이니 주변에 관련된 분들이 있으면 한번 물어보세요.
깐따라비아/그러니까 빙빙 돌려 말하지만 일단은 뇌피셜이라는거네요.
지금 대중들은 그냥 정부관계자가 수익을 벌려고 한게 싫은거예요 사실관계는 관심이 없어요..