자칭 부동산 전문가입니다
갭투자란 말을 처음 들었습니다
아니
사실 오래전에 들었으나
십수년전부터 불가능에 가까운 투자법이 되어버려
잊고 있었습니다
근데 요즘들어서 다시 나오니
아연합니다
불가능한 투자법이고
그런 투자는 아무리 개발호재를 '운좋게' 탔다고 하더라도
이익이 크지 않습니다
세금과 규제때문입니다
일반인이 개발호재를 선점해서 타이밍매수했다고 해도..
그래서 150%에 팔았다고 쳐도(5억짜리가 단기간에 7.5억이 되는 경우는 예전 버블7지역정도...)
단기전매 중과세에 취등록세 보유세 복비 다 빼면 거진 65~70% 빠져나가고
현금가치는 2.5억에 30%정도 남는다고 봐야 합니다
그럼 7500만원의 현금이익이 남습니다
1년만에 7500을 벌은건 대단하죠
근데 그런 개발호재를 일반인이 몇번을 접한다는건 불가능합니다
더군다나
호재가 아닌지역에서
갭투자란 말은
허구에 지나지 않습니다
https://cohabe.com/sisa/722164
갭투자가 뭐죠? 절대 불가능할텐데
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2년 보유하면 비과세인데 무슨 소리를 하시는지?
1가구 1주택일경우만 그렇죠
누가 자가주택을 갭투자라 부릅니까
최근 1년 사이에 등기를 두군데 찍고 둘 다 전세주었습니다. 10%
2년 뒤에 둘 다 매도하면 비과세 아닌가요?
현재 전세 거주중
근데 이게 갭투자 아니면 뭐죠?
근데 이게 무슨 말씀이신지 모르겠는데
실거주 2년거주 하지 않으셨는데
비과세가 되나요?
조정지역 아니면 상관없지 않나요?
그래서 얼마 올라서
세금 다 떼고
현금 얼마 벌었나요?
딱걸렸네
위장전입 하셨구만
전세주면서 세입자한테
같이좀 전입신고 하자고 하면 됩니다
아직 안 팔았는데 어떻게 버나요?
분양가 둘 다 4억~4억초반인데 호가는 6억 이상 가는 것도 있고 5억 후반짜리도 있네요.
조정지역이랑은 상관없는걸로 아는데...
제가 잘못알고있나?
한번 검색해보세요
조저지역만 2년 거주로 알고 있습니다.
4억짜리가 6억에 팔렸다고 칩시다
이만하면 굉장한 경우지만
실제 계산해 보면
위 계산과 똑같습니다
실제 손에 쥐어지는 현금 얼마 없습니다
제가 잘못 알고 있는거일수 있겠네요
시대에 뒤처지면 조용히 있는게 맞습니다.
지금이야 규제 심해졌지만 이미 할 사람들은 다 해먹고 빠져나갔는걸요
모르면 가만히 계시죠
부동산규제가 어제오늘 시작된게 아닙니다
단기전매 중과세는 수십년됐습니다
뭔 수십년되 이 정권 들어오면사 8.2대책 만들어지면서 다주택자 영도세 중과됬그만
두번째네...
준공공 = 갭투자
단기전매시작 = 8.2대책
그만 들어가세요
진짜...
게다가 호재지역은
투기과열지구 지정되어서
대출제한에 자금출처조사에 각종세무조사가 대기중이라서
더욱 투자수익 내기 어려워집니다
주요 수도권 지역들 왠만하면 그정도 올랐을텐데요
2년전에 투자한 5억짜리 분당 아파트 그당시엔
실투자금이 9천만원이었어요
지금 시세가 7.5억입니다
1억이라고 치고
10채를 사면 10억이죠?
그럼 차익이 25억입니다
물론 양도세 안낼려면 당장 팔지는 못하지만 평가수익이 그렇다는거죠
불과 2~3년전에 전세가율이 70~80%로 워낙 높아서 가능햇던 투자법이었죠
지금은 물론 많이 힘들어졌지만....
부동산을 누가 평가수익으로 수익률 계산하나요 ㅋㅋㅋ
무시무시한 세금이 기다리고 있는데
지금도 50프로만 나와도 레버리지 이용할수 있죠
투자금이 한채당 보통 3~6억씩 되니깐
예전 생각하면 부담스럽죠...갈등됩니다
그당시는 그냥 막살수있었는데
지금은 하나하나 살때마다 고민많이 되요
18년 4월 이전에 임대사업자 냈으면
세금부담 별로 없는데요
뭘 그리 부정적으로만 생각하시나요?
그렇게 부정적이시니
부동산 투자자는 아니시겠군요
뭐가 없죠?
올 4월전에 임대사업자 내면
약간의 세금혜택이 있긴 하지만
단기전매나 보유세 취등록세 다 똑같습니다
별로 없다고 했지 없다고한게 아닌데요
몇억 먹었는데 그정도 금액이야 껌이죠
상당히 상대방 견해를 개무시하는 습관이 있으시네요
투자 안해보셨죠?
투자 전문가입니다
투자수익실현 내역 가져와 보세요
제가 허구성 입증해드립니다
투자전문가 ㅋㅋ
투자 전문가인데
님이 님돈으로 투자해본적 없으시죠?
남의 돈으로 투자를 한다면
진짜 전문가네요
엄청난 꾼인데
뭘 좀 잘못알고 계신....
진짜 먹을 확신이 있는 사람이면 지돈으로 투자하죠
님이 뭘 좀 잘못알고계신게 아닐지...
확신갖고 투자 하는 사람은 개미고
남돈 굴려먹는 사람은
진짜 투기꾼인겁니다
꾼중에 꾼이죠
대부분 그런경우 연줄이 있어서 개발호재를 선점합니다
모르면 가만히좀 계시길
꼴랑 한채 두채 내돈도 없이 들어가면서 임대사업자를 왜 냈어요?;
어디가서 그런소리 하면 팔랑귀에 막차 잘못탔단 소리 들어요
전 부동산 잘 몰라서요..잘 아는분 대박나세요
내돈도 없이 들어갔는데
주머니가 막 불어날것 같길래 들어갔는데요
욕먹는거랑
내수익이랑은 별 상관 없걸랑요 ...ㅎㅎ
근데 뭔 부동산전문다가 갭투자란 용어를 몰라요 ㅋ
본문보세요
모른다가 아니고
요즘에는 있을수 없는 일이라구요
안다면거 밑에글에선 뭔 또 헛소릴 하는지
갭투자 분란유도글 그만 싸지르세요
어디가서 준공공임대주택 8년을 갭투자라고
퍼뜨리지 마시구요
다른글에서 주택임대 살명해줬더니 본인이 그걸 갭투자라고 묻더만,
여기선 또 안다고 하네 ㅋㅋㅋ
정신분열증 잇으셈?
네 준공공임대주택으로 갭투자 많이 하세요
덤프트럭으로 F1경주 나가는 편이 났겠네요
님은 준공공 8년 = 갭투자
라고 글 쓴 순간 끝입니다
나가리죠
준공공임대주택이 뭔지
정부가 왜 준공공에 혜택을 주는지 파악하고 오세요
눼눼 잔문가님 열심히 하셔요 ㅋ
만약 2026년까지 수도권 상승장이 가면 어쩔려구...ㅋㅋ
아주 잘나셨어...
부동산 보신지 몇년 안되신듯...
투자금 대비로 보는거죠...
전세가와 매매가 차익으로 투자를 하면..
예를들어 매매가 5억짜리 집을 4억 전세 끼고 사면 실 투자금은 1억입니다..
2년지나 해당 집이 6억이 되어서 판다고 하면..
양도세 중과세가 되어도 수익률이 40%에 육박하죠...
맞습니다. 실제로 갭투자 하려고 계산기 두드리면 망설이게 되는 이유가 세금이죠. 비과세요건도 쉽지않고..
부동산 세금체계를 아는 사람이나
실제 투자경험자는
갭투자란 말을 듣고
코웃음 칩니다
무슨 얼토당토 않는
조선시대 이야기죠
이분 되게 재밌으신 분이네....
님 부동산글에 많이 보던 분인데
투자좀 하셨나 보네요
여윳돈을 가지고 계신 모양인데
자랑하고 싶으심 같이 맞장구 쳐 드립니다
9월 재산세 얼마 내시는지 궁금하네요^^
갭투자라고 부를수 있는 다주택지5들이 일반적 거래를 하려는게아니라 일부러 경매를 유도해내는거 아닌가여?
여기도 부동산업자 많아서 그래여..
홍보하고 꺼시고 해야..매물이 도니께
자칭 맞네요
이명박근혜때 장난아니었는데
물론 법이 보기에는 불가능해보이지만 그 틈새로 일부러 만든 구멍이 겁나게 많아요
혼자서만 연구하지 마시고 다른 사람들이 하는걸 좀 보시는게 어떨런지
부동산 투기에 잔머리 굴리는거 보면 뒤집어지시겠네요 ㅋㅋㅋ
어차피 이제는 힘들어요 그전과 다르게 규제도 하고 구멍을 막고 있거든요
잔머리는 개미한테는 해당없어요
국회에 연줄있는 사람이 규제 피해서 갭투자를 하기도 합니다
근데 국회 연줄있어도
정치바람 잘못타면 망줄탑니다
개미라기보다 님처럼 법을 철저하게 지키고 양심적인 사람에게 해당이 없는거죠
점수때문에 생판 모르는 사람과 서류상 위장 결혼도 하는 사람들도 있답니다
이명박근혜때는 그걸 알면서도 눈감아주거나 걸려서 벌금 내봤자 수익금에 비하면 암것도 아니니 걍 걸리면 벌금내면 된다며 ㅋㅋㅋ
강남에서 왜 새누리당이 승리하는지 아시잖아요?
새누리당 지지하는 사람들의 심리는 바로 저렇게 부동산 투기가 가능하도록 법을 허술하게 만들어주기 때문이거든요
위장전입으로 중과세 피하는걸
갭투자라고 부르나요?
지금 얘기하는건 그게 아닐텐데요
아아 그렇죠
갭투자라고 하는데 겉으로 보기에는 불가능해 보이니까 말씀하신 거군요!!!
투기하려고 모델하우스 모이는 사람들이 어떤 분들인지 보면 아실텐데...
간단하게 생각하시면 돼요
누구나 생각할 수 있는 선에서 움직이면 누가 돈을 벌겠습니까
모델하우스요?
거의 비전문가 입니다
심지어 단기전매중과세가 뭔지
오피스텔 취득세가 얼만지, 부가세를 왜 내는지도 모르는 사람이 대부분입니다
모르고 세금 왕창 내고
얼떨떨해 하는 경우가 대부분입니다
전문가시면 모델하우스는 가보실거 아니에요~
그 대부분 사람들은 돈 못벌고 열심히 일해서 모으는거죠
아는 사람들이 투기로 돈 버는거구요
친구가 광명에 분양되고 갑자기 지방 발령나 전세주고 그돈으로 분양권을 샀는데 둘다 3억 이상 올랐어요.
내후년에 본사로 올라오는데 둘다 분양받은거라 양도세 안낸다고 하던데....
분양권 피주고 사면 돈 많이 벌지 않을까요?
이런 경우가 바로 잘못알려진 경우죠
불법입니다
분양권 전매는 미등기전매급으로 처벌받습니다
- 물론 신고 세금내면 됩니다만, 세금내면 남는거 없습니다
그리고 호가는 호가일 뿐이고
실제 거래가는 다릅니다
분양받은거라 양도세를 안내는 구조라면
소득세를 냅니다
둘다 같은겁니다
분양권 전매도 양도세를 내죠..
지역에 따라 분양 후 6개월만 지나면 전매 가능한 지역도 있고
실제로 입주를 해야 전매가 가능한 지역도 있고...
8.2 대책 이전 분양권 혹은 지역에 따라 2년이상 보유시 일반과세 되는것들 있으니...
분양권 피장사 할만하죠...
양도세를 안내는 구조도 있습니다
공사해 주고 공사비를 분양권으로 받는 경우가 있습니다
받을때 각서로 받거나 대지권으로 받습니다
그리고는 대지권.... 생략합니다 여기서 공개할게 아니네요
갭투자의 핵심은 매매가의 8~90%에 육박하는 전세가로 인한
레버리지인데...; 왜 아무도 그걸 이야기 안하지..;;?
레버리지인거 압니다
전세가가 높으면 높을수록 리스크는 엄청나고
호재가 확실해야 들어갑니다
근데
호재가 확실한 곳에 전세8 90%는 있을수 없습니다
남들이 전혀 모르는 곳에 호재를 선점한 경우만 가능한건데
꿈같은 이야기죠
물론 그런 경우라 할지라도
본문 계산에서 벗어나지는 못합니다
어차피 폭락은 없다고 보면 전세가 높다고 리스크가 클건 없죠..
호재라고 하는 부분은...
몇몇단지에서 지방 사람들이 와서 쓸고 갔다는 이야기가 괜히 나오는게 아니죠...;
아니죠
전세만기라는 엄청난 리스크가 있죠
꼴랑 한채 소액투자한게 아니라
두 세채 들어간거면
매매 타이밍 잘못맞추면 난리납니다
꼴랑 한채투자를 갭투자라고 하나요?
다음 세입자 못구하는 경우가 아니라면..
그건 정말 극단적인 리스크죠..
물론 갭투자가 돌려막는 구조라 한번 어긋나면 연달아 취약해지는 구조는 맞는데..
왜 최근 몇년간 갭투자라는 말이 유행했는지 전혀 모르시는거 같네요..ㅡ.ㅡ?
본인의 정의에 따른 갭투자를 말씀하시지 마시고..
벌어진 현상으로 말씀하시는게 맞는듯한데요..
스스로 전문가라고 하시는데... 갭투자도 모르시다니
주위에 짭잘한 수익 올리는 사람 종종 있습니다
그래서 문제도 되는 거고요
요즘 억지로 해봤자 내명의 자식명의 부모명의 동생명의 친척명의 동원? 수십채 저가주택사서 갭투자하는시대는 지났죠 요즘은 똘똘한집 1-2채로만 똘똘한집살돈이없으면 자기분수에맞는 집 1-2채 규제지역1채 비규제지역 여럿챠
나눠서해도되고 어느 부동산카페 초고수수분은 법인을 세운다고하더군요
법인 설립하면 양도세가 아니라 법인세를 내는데
세무조사에 취약하고
여러채가 아니면 비용이 더 들고
여러채로 큰 수익내면
역시 법인세 많이 냅니다
여러채가 아니면 큰 수익이 안나고 실효성이 없다는 점에서
아이러니한게 법인설립이죠
제가 인정하는 대한민국 최고의 갭투자고수분이라서 생각이 있으시니 하는거겠죠. 갭투자라는게 예전처럼 일부 다주택자만하는게아니라 일반무주택자도 규제지역에 전세끼고 사는경우도많은것같구요. 자식형제부모명의로도 동원많이하고 갭투자하고 분양권도간드리거 아까말했듯이 규제지역1채 비규제지역 여럿채 해도되고
실거주자들도 일시적 2주택이용해서 2채
시세차익을노리고 임대주택등록하는사람도많죠(8년뒤 결과는모르겠지만 많이는있다는)
암튼 투자자들 스펙트럼이 엄청 넓어지고있다는
자식은 빼고
부모도 제한이 좀 걸리죠
일시적 2주택으로 갭투자에 성공했다면
신의 경지겠네요^^
암튼 정리합니다
갭투자는 적어도 10년전부터는 말이 안됩니다
노무현정부때 부터 거의 불가능하게 만들어놨습니다
신의 한수로 호재지역에 선점했다고 해도
투자수익 실제로 얼마 안됩니다
위 4억이 6억 되는게 대단하다고 하지만 최근엔 저 정도는 껌으로(?) 다 올랐습니다. 우리나라는 전세란게 있어서 이율 낮고, 전세율 높고, 덜 오른 지역에 갭투자 해서 돈 번 지인 있습니다. 운도 따랐죠. 최근 5년 사이 서울 얼마나 올랐나요? 집 사고 2년 전세 주면 이율 빠지고 세금 빼도 1~2억 은 벌고 하다못해 천단위는 먹었습니다. 다 서울에 한해서입니다.