미국의 부동산 양도소득세와 재산세

어떤 분이 미국에서의 부동산 양도소득세가 2백만불까지 면제되고 어쩌고 하던데… 아닙니다. 대체 어디서 뭘 들은건지.
집을 팔고 더 비싼 집으로 이사가면 세금 안낸다던데… 아닙니다.
예전에 roll-over rule 이라고 55세 이상 시니어가 가격이 같거나 더 비싼 주택으로 이사할 경우, 평생 125,000달러 까지의 양도소득세를 무기한 연기시켜주는 제도가 있었지만 1997년에 폐지되고 지금의 세제로 바뀌었습니다.
미국 부동산 보유세는 3~4%라는데… 아닙니다.
미국 부동산 보유세는 구입가 기준이라던데… 맞으면서 틀립니다.
미국 부동산의 세금에 대한 몇몇 궁금증과 오해를 풀기 위해 이 글을 씁니다.
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미국에서는 소득신고를 할 때 연방(federal) 소득세와 주(state) 소득세를 별도로 신고해야 합니다.
보통 같은 시기(개인의 경우 다음해 4월 15일 까지)에 하는데 연방세와 지방세를 계산하는 과세 기준액(taxable income)이 서로 다르고 그 납부하게 될 세액만큼 공제되는 부분이 있고 하기 때문에 다소 복잡합니다.
지금부터의 부동산 양도소득세는 연방세에 대한 것입니다.
미국에서의 부동산 양도소득을 capital gain 이라고 하는데
capital gain이란 자본 이익을 의미하기 때문에, 주식 거래에 의한 차익이나 비즈니스 매매 차익도 여기에 포함됩니다.
반면, 예금에 대한 이자나 주식의 배당 수익은 capital gain 에 들어가지 않습니다.
그것들은 interest income and dividend 라는 항목이 별도로 있습니다.
Capital gain도 long-term(1년 초과) gain 인가 short-term(1년 이하) gain인가 에 따라 적용되는 세율이 다릅니다.
부동산 양도소득세 계산은 일반적인 capital gain의 계산이 아닌 특별한 기준이 적용됩니다.
부동산 양도소득세 계산에는 판매한 집이 주거주지(primary residence)인가 아닌가(second home-주택 수는 관계없음)가 중요합니다.
primary 일 경우 면세 혜택이 크지만, second home 일 경우에는 그런 혜택을 받을 수 없습니다.
second home(주거주지 이상의 모든 주택)의 경우에는 그 용도가 personal use 인지 rental 또는 investment 인지에 따라 계산이 또 달라집니다만 일반적인 capital gain을 적용받습니다.
이 글에서는 가장 중요한 주거주지(primary residence)일 경우의 양도소득세만 알아보려 합니다.
먼저 제일 궁금한 양도소득세 면제 범위는 어떻게 되는가.
미혼자(single)일 경우
주택 판매 시점으로부터 지난 5년 동안, 2년 소유 & 2년 거주를 충족하게 되면
비용을 제외한 소득 250,000달러에 대하여 소득세를 면제받습니다.
부부 합산(married filing jointly) 의 경우 면제 금액 상한선은 2배, 즉 500,000달러가 됩니다.
여기서 비용이란 주택 유지, 향상을 위한 (리모델링이나 큰 수선, 부동산 거래 fee 등) 중요한 지출을 의미합니다.
그 이상의 이익에 대하여서는 어찌 되는가.
소득 수준에 따라 초과 이익에 대한 세율이 다릅니다.
여기서 말하는 소득이라는 것도, 본인의 연간 총소득이 아닌 이것 저것 공제하고 나온 과세기준소득(taxable income)을 말합니다.
그 세율은 다음 표와 같습니다.
이 금액 기준은 2019년 귀속분에 해당하는 것이며, (일반적으로) 매년 약간씩 상승합니다.

그럼, 위의 경우가 아닌(면세 혜택을 받지 못하는) 경우의 세금은 어찌 되는가.
이런 경우에는 일반적인 소득으로 간주되어 그 소득수준에 따른 세율을 적용받습니다.
그 세율은 다음 표와 같습니다.
이 금액 기준 역시 2019년 귀속분에 해당하는 것이며, 매년 약간씩 상승합니다.

여기서 중요한 점은 ‘판매 시점으로부터 지난 5년간’이라는 어구입니다.
예를 들어 5년전에 구입하여 2년 거주하고 3년 임대를 주고 팔았다면, 지난 5년간 2년 소유 & 2년 거주를 충족했으므로 면세 대상이 됩니다. (물론 날짜수를 정확히 따져야 합니다)
하지만, 10년전에 구입하여 먼저 6년 거주하고 나중 4년 동안 임대를 주었다면, 지난 5년간 1년 밖에 거주하지 않은 것으로 판단하여 주거주지 조건을 충족하지 못하기 때문에 면세 혜택을 받을 수 없습니다.
거주가 먼저냐 임대가 먼저냐는 중요하지 않고 매매 시점 기준으로 지난 5년간이 중요합니다.
다음은 재산세(보유세, property tax)를 알아보겠습니다.
재산세는 한국과 마찬가지로 지방세입니다.
미국 헌법상 치안, 소방, 교육을 지방 정부가 제공하게 되어 있고 이에 근거하여 재정을 확보하기 위해 지방세를 걷습니다. 물론 이 글의 맨 처음에 언급한 지방소득세도 있지만, 많은 지방 정부의 수입에서 재산세가 꽤 큰 비중을 차지합니다.
그렇기 때문에 집값이 비싸다=세금이 많이 걷힌다=재정이 여유롭다=치안, 교육 환경이 좋다=살기 좋은 동네..라는 공식이 성립하게 됩니다.
대도시의 도심의 주택 가격은 비싸지만 환경은 그다지 좋지 않기 때문에 이 공식도 다 맞는 것은 아니지만, 교외 주택가 기준이라면 맞는다 할 수 있습니다.
하지만 미국 사람이라고 자기 동네 좋아지자고 세금을 더 많이 내고 싶겠습니까? 아닙니다. 사람 사는건 다 똑같습니다.
재산세에 대해서는 얼마전에도 글을 썼지만 반복하자면 이렇습니다.
재산세를 결정하는 기본세율이 있고, 거기에 이런저런 계산을 거친 실효세율(effective tax rate)이 있습니다.
제가 사는 타운의 경우 재산세율은 1.45%입니다만, 주택의 과세 평가액(assessed value)에서 residential exemption(100,000달러)을 빼고 남은 금액에 1.45%를 곱하고, 거기에 fee를 더하는 과정을 거칩니다. 그러면 제가 사는 집의 경우 실효세율은 1.183% 정도로 나옵니다. 이 계산 방법은 주마다 타운마다 다르기 때문에 단정적으로 말할 수는 없지만 각자 비슷한 계산법이 있을 겁니다.
여기에서 residential exemption 이라는 항목은 주택의 value에 관계없이 동일한 금액을 공제하기 때문에 주택 가격이 낮을수록 실효세율이 많이 낮아지는 효과를 보게 됩니다.
예를 들어, 1,000,000 달러의 집이 있고 100,000 달러의 공제와 세율이 1.45%라고 할 때, 나머지 900,000 달러에 대하여 13,050달러의 세금이 부과됩니다(fee 제외). 하지만 500,000 달러의 집이라면 동일한 100,000 달러의 공제 후에 400,000 달러에 대하여 5,800달러의 세금이 부과됩니다. 주택 가격은 두배 차이 나지만 세금은 그 이상의 차이가 나게 되는 것입니다. 즉 같은 세율로도 고가의 주택에는 더 많은 세금을 부과할 수 있는 것입니다.
다음 표는 각 주별 재산세 실효세율 및 연간 재산세의 중앙값입니다.

여기에서 정말 중요한 또 하나는 평가액(assessed value)인데, 이거에서 혼동하시는 분들이 있습니다.
그래서 미국 보유세는 구입가 기준이다, 시가 기준이다 말이 서로 다릅니다.
굳이 말하자면 구입가 기준에서 시가 반영을 하게 됩니다. 뭔 말인가요?
미국에서 재산세 내는 분들 생각해 보세요. 매년 세금이 변하고 있습니까? 그렇죠.
그러면 매년 재산세 세율이 바뀌고 있습니까? 아니죠.
그러면 평가액이 달라지고 있습니까? 그렇죠.
그러면 어떻게 구입가 기준일 수 있습니까? 매년 바뀌는데!!
다른 주는 구입가 기준이라던데? 부동산 사이트 보세요. 바뀌는지 아닌지.
그러면 시가하고 평가액하고 차이가 왜 많이 납니까?
이유는 이렇습니다.
구입가를 기준으로 매년 어느 정도의 가격 상승을 반영하여 평가액을 바꿉니다만, 정확한 주택상승율 만큼을 반영하지는 않기 때문입니다.
구입한지 오래된 집일수록 이런 가치 변화의 갭이 쌓여서 평가액이 낮고 낮은 세금을 내게 됩니다. 최근에 구입한 집은 당연히 구입 가격이 기준이 되므로 시가가 많이 반영되어 많은 세금을 내게 되겠죠.
그러다보면 비슷한 싯가의 주택이라도 보유 년수에 따라 세금 기준인 평가액이 다르고 세금도 달라집니다.
이걸 미국 자게이들도 잘 모릅니다. 그러니 구입가 기준인지 시가 기준인지 서로 말이 다릅니다. 어디 지인으로부터 듣고 우리 주는 이런데 다른 주는 저렇다더라..
그게 아닙니다. 주마다 다르고, 타운마다 다르고, 각자의 경우마다 다릅니다.
이런 평가액은 단순한 시가 반영 뿐 아니라.. 해당 지방정부의 필요에 의해 바뀌기도 합니다.
재정이 많이 들어가는 사업을 하게 되는 경우 -예를 들어 학교 신축이라던지- 평가액을 높여서 세수를 높이기도 합니다. 그 동안 미반영되던 것이 크게 상승한 경우, 여기 사람들도 불만을 표하고 어필도 하고 그럽니다.
이상으로 간략하게 정리해봤는데 틀린 것도 있을 겁니다.
고쳐주실 분은 댓글 환영합니다.