(부동산)집은 천천히 하라고 하네요..

정유년 부동산③]집값 크게 오르지 않거나 하락 예상, 실수요 시장 재편
"상환능력 부족한 실수요자, 대출규제 부담 고려해야"
(서울=뉴스1) 진희정 기자 = 지난해 전반적인 국내 경기 침체 속에서 나홀로 호황을 이어온 부동산시장이 올해는 복합적인 하방압력 탓에 관망세를 부추길 것으로 예상된다. 미국 금리인상과 경기 불안, 조기 대통령 선거, 가계부채 대책, 입주물량 폭탄 등의 리스크가 커지면서 시장에 대한 전망이 신중해질 수밖에 없어서다. 뉴스1은 전문가 대상 설문조사를 통해 설 이후 부동산시장에 대해 전망해봤다.[편집자주]
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© News1 방은영 디자이너
내집마련을 꿈꾸는 실수요자들은 어떻게 대처 해야할까. 무엇보다도 집값을 융통할 방법을 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 주택시장에 전반적으로 변화가 나타나고 있는데다 공급과잉 등의 문제가 불거질 수 있는 상황이라 구입 시점과 지역을 신중하게 선택하라는 얘기다.
다른 한 편에선 연초 관망세가 두드러지겠지만 봄 이사철을 지나면서 분위기 전환을 시도할 것으로도 내다봤다. 일반적으로 입주물량이 단기간 크게 늘어날 경우 전세가격 약세의 주요 원인으로 작용하며 매매가격에 영향을 끼칠 수 있기 때문이다.
뉴스1이 국내 부동산 전문가 32명을 대상으로 설 이후 내집 마련 시기를 물은 결과 대다수가 하반기 이후를 적정시기로 꼽았다. 구체적으로 34.4%(11명)가 내년 하반기를 선택했으며 올 하반기는 25%(8명), 내년 상반기는 21.9%(7명)가 추천했다. 올해 상반기가 적당하다는 응답은 9.4%(3명)에 불과했다.
최현일 한국열린사이버대학 부동산금융학과 교수는 "주택을 매매하려는 수요자들의 경우 하반기까지의 입주물량을 지켜본 뒤 계획을 세우는 것이 좋다"며 "정부 규제와 대출금리 인상으로 수요가 대거 이탈할 것으로 보이는만큼 가격 하락이 더욱 예상되는 내년 상반기가 적당할 것"이라고 조언했다.
최승섭 경제정의실천시민연합 부장은 "과도한 부채에 의존하지 않을 경우엔 시기를 따질 필요가 없다"면서도 "현재의 주택가격이 소득에 비해 과도하게 높기 때문에 입지와 환경을 고려해야 할 것"이라고 말했다.
일각에선 미국발 금리인상과 주택공급 과잉에 따른 집값 하락으로 인해 중산층이 하우스푸어로 전락할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 하우스푸어란 무리하게 대출을 받아 집을 장만했는데, 집값이 하락하면서 집을 팔아도 대출금을 상환하지 못하는 집주인을 의미한다.
심교언 건국대학교 교수는 "주택 공급과잉과 대출규제 가이드라인에 이어 미국 금리인상까지 단행되면서 부동산시장의 침체를 가중시키고 있다"며 "세입자들이 저금리 기조를 틈타 내집마련에 나선 상태서 예고된 금리인상은 악재로 작용할 수밖에 없다"고 말했다.
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전문가들이 내집 마련 시기를 하반기 이후로 고려해야 한다는 이유는 '불확실성' 때문이다. 하반기 이후 입주물량이 쏟아지면 집값에 영향을 미칠 수 밖에 없어서다.
실제로 입주물량이 많아 집값이 약세를 보일 것으로 예상된다. 실제로 공급과잉에 따른 집값 하락세가 예상된다. 부동산114에 따르면 내년과 2018년 전국의 아파트 입주 예정 물량(임대 포함)은 각각 37만3360가구, 39만5913가구로 추산된다. 지난 5년간(2012~2016년) 연평균 입주 물량(23만8225가구)보다 10만 가구 이상 많다.
집값이 조정되는 시기에는 부동산 시장도 침체되기 때문에 집을 처분해 빚을 갚고 싶어도 못 하는 경우가 많다. 아파트 매매가 잘 안 되서다. 여기에 금리까지 오르면 비싼 이자를 감당하지 못하고 제2금융권을 이용하게 되는 악순환에 빠질 수 있다. 과도하게 대출을 끌어다 집을 장만한 경우 하우스푸어로 전락할 위험성을 안고 있는 셈이다.
당장 정부의 집단대출 규제 영향으로 상환능력이 부족한 분양 당첨자가 무턱대고 중도금 대출을 받으면 2∼3년 뒤 잔금대출로 전환할 때 원리금 상환이 어렵게 된다.
김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "현재 주택담보대출 평균금리가 5% 가까이로 오른 상황인데 여기에 1%포인트만 추가로 올라도 원리금 부담이 크게 증가하게 된다"며 "금리인상으로 주택시장에 신규 매수자는 줄어들고 집값은 하방압력이 높아지게 되면 결국 하우스푸어만 양산하게 될 것"이라고 지적했다.
두성규 건설산업연구원 연구위원은 "주택자금을 금융 조달하는 경우가 많은데 여건이 악화되는 측면이 있고 주택가격도 하방압력이 있는 상황"이라며 "원하는 주택의 유형이나 지역을 놓고 복합적으로 고민해서 신중하게 선택해야 한다"고 말했다.
올해부터 입주자 모집 공고를 하는 분양 단지에 대해서는 잔금 대출 규제를 적용하고 있다. 잔금 대출도 원리금과 이자를 동시에 상환해야 한다. 여기에 주택담보대출 금리도 상승세다. 이미 시중은행들은 미국발 금리인상에 대처하기 위해 1%대의 저금리 속에서도 주담대 금리는 이미 3%대로 올라섰다. 국내 주택수요자 대부분이 대출을 통해 주택구입자금을 마련하는 만큼 부담이 증가되고 있다.