베스트에 올라온 신탁 부동산 사기 안 당하는 법

전세 사기 예방과 요즘 아파트 비싸서 현실 타협으로 빌라 구매하는 사람들을 위해 적어본다.

신탁 부동산은 보통 빌라에서 많이 발생하는데 이유는 바로 대출 때문이야.

일반적으로 빌라는 아파트와 달리 시세라는 게 없기 때문에 보통 공시지가 기준으로 대출이 나오는데

빌라의 공시지가는 보통 실거래가의 50~60% 수준이야.

물론 대출 받을 때 은행에서 따로 감정평가를 시행하지만 교통, 주변환경 등을 감안해서

환경이 좋으면 거래가의 80%, 나쁘면 공시지가랑 거의 같게 나와.

3억 빌라를 구매 하는데 공시지가가 60%면 1억 8천이고 디딤돌 대출 한정으로 LTV 70% 해서

은행에서 대출 가능 금액은 많아야 1억 2천 정도가 되는데...

나머지 1억 8천은 있어야 구매가 가능한데. 1억 8천은 어디 하늘에서 떨어지나?

그 때 등장하는 게 부동산 신탁 회사야.

(실부담금 2000만원 빌라 광고가 거짐 이거야) 

이자율은 높지만 대출을 거의 실거래가의 80~90% 가까이 끌어 올 수 있어.

아까 예를 든 3억 빌라면 2억 7천까지도 대출이 된다고 보면 돼.

대신 그 집은 대출을 갚을 때까지 신탁회사 명의가 되지.(소유권이 집주인에게 없어)

어차피 우리가 은행 빚 받더라도 은행 빚 갚기 전에는 은행 거라는 점에서 별로 다른 점은 없어.

그래서 신축 빌라를 구매 할 때 신탁 회사 껴서 구매하는 경우가 많아.

근데 이 신탁 부동산이 문제가 건물 등기에 신탁회사 소유기 때문에 당연히 근저당이 안 나와.

때문에 아무것도 모른 채 전세를 구하려고 하면 근저당이 없어서 깨끗해 보이지.

근데 실제로는 근저당보다 더 한 상태야.(대출비율이 80~90%니깐)

소유권이 신탁회사에 있기 때문에 전세 계약은 소유권자인 신탁회사랑 맺어야 해.

물론 집주인(의탁자)의 의사도 중요하지만 최종허가는 신탁회사에게 받아야 한다는 것.

그리고 전세 보증금을 신탁회사에 직접 입금해야 해.

물론 신탁도 옵션이 여럿 있어서 임대 권한이 집주인에게 있는 신탁도 있지만 이걸 확인하려면

건물 등기가 아닌 신탁원부를 발부해서 확인해봐야 하는데,

이 신탁원부가 골 때리는 게 인터넷 발부가 안 되어서 법원에 가서 직접 발급 받아야 해.

근데 신탁 원부를 발급 받아도 스캔 상태에 따라 글씨가 깨알일 수 있어서 노안이면 거의 못 본다고 봐야 해.

이게 전세 뿐만 아니라 매매도 문제인데

소유권이 신탁회사에 있기 때문에 매매 대금을 신탁회사에 대출금 만큼 직접 넣어야해.

아니면 계약서에 특약으로 신탁 해제를 최우선 조건으로 꼭 넣어야 하고.

그나마 매매는 보통 은행 법무사 끼고 하기 때문에 

법무사가 알아서 신탁 해제 같은 권리 문제를 해결 할 수 있어서 큰 문제는 없어.

여기서 눈여겨 봐야 할 건,

신탁은 주로 신축빌라에서 발생 한다는 점이야.

근데 이게 의외로 나쁘지 않은 점도 있는데 자본금 없어도 

월세 산다고 생각하고 신탁 받아서 신축 빌라를 사는 것도 나쁘지 않아.

요즘 집 값이 올라 빌라도 매물이 없어서 역세권 빌라는 거래도 잘 되는 편이고...

최소한 자기가 신탁 하면 사기 당할 일은 없으니깐.

게다가 내 집이라 맘 대로 꾸며도 되기도 하고.

선택지가 하나 넓어진거라고 생각의 전환을 하면 나쁘지 않은 점도 있음.

내가 이걸 아는 건 나도 얼마 전 신탁 부동산을 매입해 봐서 알게 된 거야.